実は高齢者が多かった！アパート・マンションで役立つ管理対策4選

2026年3月24日

近年、入居者が住んだままの状態で売買される投資を目的とした一棟買いが増えています。オーナーチェンジ物件は、建物だけでなく、既存の賃貸借契約もそのまま引き継ぐことになり、購入直後から家賃収入が得られるため、収益の安定性が大きな魅力です。

そこで重要になるのが、入居者の情報ですが、近年、不動産会社によっては「すでに住んでいる入居者の個人情報をどこまで開示するか」の判断が年々厳しくなっています。個人情報保護の観点から、購入前の段階では特定の個人がわかる情報を開示しないケースや、入居者情報が最新に更新されていないケースも少なくありません。

そのため、入居者の年齢層や生活状況を十分に把握できないまま契約に進むことも珍しくなく、「一棟買いをして入居者情報を確認したら、実は高齢者が多かった」というケースも実際に起こっています。

高齢者は長期入居が見込めるという大きなメリットがある一方で、孤独死などのリスクを抱えているのも事実です。

そこでこの記事では、こうした高齢化が進んだ物件を管理することになった大家さんに向けて、すぐに実践できる管理対策をご紹介します。

参考：『直近12年で過去最高値の一棟マンション。最新の価格動向はどうなってる？』/『賃貸マンションのオーナーチェンジにおいて入居者資料を開示する場合の注意点』/『オーナーチェンジ物件が危険と言われる7つの理由。失敗を防ぐ確認ポイントも紹介』

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高齢者が多い物件で役立つ管理対策4選

高齢化が進む物件において、入居者の安心と建物の安定運営を守るために、押さえておきたい管理対策をご紹介します。

1. 室内事故を防ぐための安全設備の見直し

高齢者が安心して暮らせる環境を整えることは、入居者満足の向上だけでなく、大家さんにとっても事故リスクやトラブルを未然に防ぐ重要な管理ポイントです。物件の安全設備を見直すことで、長期的な安定運営にもつながります。

手すり設置 玄関・廊下・トイレ・浴室など、転倒しやすい場所に手すりを追加することで、事故の発生率を大きく下げられます。設置コストも比較的抑えられるため、費用対効果の高い改善策です。
滑りにくい床材 クッションフロアやノンスリップ加工の床材に変更することで、日常の転倒リスクを軽減できます。特に水回りは事故が起きやすいため、優先的に検討したいポイントです。
火災報知器・ガスセンサーの強化 高齢者は異変に気づくのが遅れることもあるため、反応が早いタイプや通知機能付きの機器に更新しておくと安心です。万が一の際の被害を最小限に抑えられ、管理負担も軽減されます。
バリアフリー化の検討 段差の解消やドア幅の拡張など、将来的な介護ニーズも見据えた改修は、長期入居につながりやすく、物件価値の維持にも効果的です。大規模な工事が難しい場合でも、できる範囲から進めることで十分な改善が期待できます。

＞関連記事はこちら『大家さん必見！3万円で実現する物件グレードアップ術』

2. 家賃滞納を防ぐ支払いサポートの導入

高齢者は特に、年金支給日のタイミングと家賃の支払い日が合わないことや、認知機能の低下による支払い忘れなど、本人の意思とは関係なく家賃滞納が発生するケースがあります。こうしたリスクを踏まえると、家賃滞納を未然に防ぐための支払いサポートを導入することが非常に有効です。ここでは、大家さんが実践しやすい3つの対策を紹介します。

口座振替の徹底：毎月の家賃を自動で引き落とす口座振替は、支払い忘れを防ぐ最も確実な方法です。高齢者にとって振込手続きは負担になりやすく、銀行窓口に行くこと自体が難しい場合もあります。口座振替にしておけば、本人の負担を減らしつつ、安定した家賃回収が可能になります。
家賃保証会社の利用：万が一滞納が発生した場合でも、保証会社が家賃を立て替えるため、オーナーのリスクを大幅に軽減できます。最近は高齢者向けの保証プランも増えており、家族に負担をかけずに入居できる点もメリットです。
高齢者向け支援制度の案内：自治体には、高齢者の住まいを支援する制度が多数あります。家賃補助や生活支援サービスを活用することで、支払い能力の安定につながります。地域包括支援センターや自治体の窓口と連携し、必要な制度を案内することで、長期的な滞納防止に効果があります。

（参考『高齢者の家賃滞納！2020年にできる大家の一手とは？』/『住宅施策に関するその他のご案内』/『住宅扶助について』）

3. 地域の福祉サービス・行政との連携

高齢者の入居が増えるほど、大家さんだけで抱え込まず、地域の支援機関と連携して守り体制を整えることが安定運営につながります。

地域包括支援センターとの連携：入居者の健康状態や生活状況に不安がある場合、地域包括支援センターに相談しておくと、必要な支援につなげてもらえます。大家さんが直接介入しすぎず、専門機関に橋渡しできる体制を作ることが重要です。
見守りネットワークへの参加：自治体や地域団体が行う見守り活動に参加することで、孤立や異変の早期発見につながります。大家さん一人では気づけないサインも、地域の目が加わることでリスクを減らせます。
生活保護・介護サービスの紹介：家賃滞納や生活の困りごとが見えた場合、生活保護や介護サービスの情報を案内することで、入居者の生活が安定し、結果的に物件運営のリスクも軽減されます。大家さんが制度を知っているだけでも、適切な支援につながりやすくなります。

（参考：『地域包括ケアシステム』/『地域包括支援センターとは』/『介護保険の解説 -サービス編』）

4. 孤独死リスクを下げる体制を整える

高齢者の入居が増えると、大家さんとして最も気になるのが「孤独死リスク」です。ただし、大家さんが頻繁に訪問するのは現実的ではなく、プライバシーの観点からも適切ではありません。そこで、無理なくできる見守り体制をどう整えるかがポイントになります。

入居者情報の整理：万が一の事態に備え、緊急連絡先をあらためて確認し、親族や関係者との連絡ルートを確保しておくことが重要です。
管理会社による定期訪問は有効 ：月1回程度の軽い訪問は、入居者の生活状況を把握し、異変の早期発見につながります。大家さん自身が行う必要はなく、管理会社に任せることで負担を減らしつつリスクを下げられるのがメリットです。
郵便物の滞留チェックは大家さんでも可能：ポストに郵便物が溜まっていないかを確認するだけでも、生活反応の有無を把握できます。
電気・水道の使用状況は管理会社と連携して確認：生活反応が途絶えていないかを間接的に把握できるため、異変の早期察知に役立ちます。大家さんが直接チェックする必要はなく、管理会社やインフラ会社との連携で対応可能です。

こうした取り組みを組み合わせることで、大家さんが過度に負担を抱えずに見守り体制を整えられ、結果として入居者の安心と物件の安定運営につながります。